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共有产权保障房 带来的想像

2014-4-14 09:03| 发布者: admin| 查看: 1147| 评论: 0|原作者: 谢银波|来自: 晶报

摘要:            记者 谢银波/文   共有产权带来的好处是:政府得以实现从土地财政向物业财政的转变,物业产权明晰,业主更加放心,原有的建设开发商也不用在灰色地带躲躲藏藏   继经适房、安居房、公租房 ...

  

  

  

  记者 谢银波/文

  共有产权带来的好处是:政府得以实现从土地财政向物业财政的转变,物业产权明晰,业主更加放心,原有的建设开发商也不用在灰色地带躲躲藏藏

  继经适房、安居房、公租房等之后,共有产权保障房又闯入人们的视线。今年全国“两会”上,共有产权住房作为一项重要工作被提及,此后不到一个月的时间,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市即被列为全国共有产权住房试点城市,可谓来势迅猛。


  共有产权住房的“横空出世”,与眼下楼市打折、银行收紧房地产开发贷等交织在一起,留下了极大的想像空间。而在这部刚开始的“悬疑剧”中,我们该如何看待政府这双有形之手?我们希望的结局是什么?我们又会忧虑什么、害怕什么?


  政府与个人“合伙”

  由政府建好,在销售过程中,政府占一定股权,从销售到分配监管再到股权转让,能实现最完整的制度化管理,形成一个利益共享和持续监管的系统。

  产权和产权制度一直是经济界的热门话题,政府与个人“合伙”,政府之手从宏观调控,延伸到参与购买保障房,政府的手是不是越伸越长,会不会造成国进民退?


  综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁的看法是,我们要大力发展市场经济,但也不能缺少政府这双手,市场起决定作用,政府起辅助作用。共有产权保障房就是,面对如今房市,政府出的一把良性的、有效的好手。


  这个结论来自于宋丁对我国各类保障房的观察。最开始出现的经济适用房,由于产权及基本性质不清,开发商常偷梁换柱,用划拨土地变相搞商品房开发,从中牟利。政府没少花心思来堵这政策的漏洞,可到最后不得不取消经适房。“后来的安居房也好,公租房也罢,监管中的问题层出不穷,有的被非法转租,有的成商铺。所以说,关乎产权的大制度不完善,小制度再严也没用。”


  在宋丁看来,共有产权保障房将是未来保障房的主要品种,从制度设计上是“最有希望的”——由政府建好,在销售过程中,政府占一定股权,从销售到分配监管再到股权转让,都能实现最完整的制度化管理,形成一个利益共享和持续监管的系统。


  共有产权住房的好,还在于能通过产权占有比例实现政策性保障对象的全覆盖,包括困难家庭、低收入者、中低收入群体、人才群体、甚至持有居住证达一定年限的群体等都可纳入其中,因为政府所占产权份额可以在0-100%之间进行灵活变化。宋丁预计,共有产权保障房会替代深圳现有的安居房品种,与公租房一起,形成两级“孵化器”。


  “裁判”也来“踢球”

  共有产权发展的历史雏形是合伙制, 其道德的预设是伙伴值得信任,如果不能公正处理将带来严重的信任危机。

  宋丁的观点并未得到美联物业全国研究中心总监徐枫的认同。

  市场经济最为忌讳的,莫过于裁判员与运动员的“合体”。在徐枫看来,国企的政企不分一直备受诟病,近年来,企业才慢慢开始让市场充当表决器。对楼市进行宏观调控的裁判,如今却来踢球了。“既是裁判,又是运动员,让人如何相信,政府可以调控好这个本来就很脆弱的市场?”要知道,多年来楼市中就存在一个不健康的因素:没有跟政策制定者可抗衡的团体,专家学者的研究也没能发挥作用。


  房地产蓬勃发展的十多年,我们不得不直面的一个现实是,为了房产,不少父母与子女、亲兄弟姐妹反目成仇、对簿公堂。手足亲人尚且如此,更何况政府与个人?当“裁判”也来“踢球”,会不会也有矛盾?


  徐枫坦言,“口角”很可能成家常便饭。可以想像,如果碰到旧城改造,政府既是拆迁者,又是利益相关方,一旦有矛盾,身为“裁判”和“运动员”,政府将如何保证公平博弈?共有产权发展的历史雏形是合伙制, 其道德的预设是伙伴值得信任,如果不能公正处理将带来严重的信任危机。

  不过,徐枫并不反对政府运作的企业化。“近年来,由于紧盯土地财政,地方政府的运作其实早已企业化,只不过以前的角色定位不够明朗,现在更为清晰。”


  房价是涨还是跌

  如果说共有产权保障房与政府利益的绑定,房价必定只涨不跌,这种观点太过简单。

  任何一项住房政策的出台都绕不开“房价”这个潘多拉魔盒之迷。经济学家张五常教授如此定义共有产权:不同性质的产权主体为了资本的增值,按照一定原则将各自的财产集中起来,实现资本的联合与财产的联合。


  作为产权主体,对利益进行最大限度的追逐无可非议,但主体一方是政府情况就不同了。房价会怎么走?中上收入家庭是否将面临更高的商品房房价?

  对此,徐枫显得很乐观,笑称“能关心中上阶层群体的人太善良”。她认为,对于这个阶层的人来说,房产带来的大都是财富效益。与中低收入阶层相比,他们对房价的敏感度要低得很多。如果说共有产权保障房与政府利益的绑定,房价必定只涨不跌,这种观点太过简单。


  在徐枫看来,今时今日房价高企,并非是政府可控制的。共有产权住房的推出,反而有望通过增加供应量而满足部分市场需求——过去定义的违建也好,没有进入流通领域的住宅也好,都能通过共有产权住房这个渠道,实现合法化。“共有产权保障房的入市,最多只是一种影响房价的结构性因素,不会起决定性作用。”


  宋丁也持同样的看法,认为市场有自身的调节机制,会在总的供需关系中达到平衡。如果一座城市今年的住房需求为10万套,政府供应了2万套共有产权住房,商品房供应仍有10万,供不应求,供应量和价格上就会有所调整。


  宋丁进一步分析,深圳土地供应匮乏,如今房产市场二手房占比为60%-70%,而国外城市成熟的市场则高达90%。相对整个房地产市场,深圳新房占比本就不大,总体评估,新的保障房品种的入市不会带来明显的影响。“由于深圳需求稳定,影响肯定会有,但不会出现大涨大跌的情况。”


  可能存在的风险

  当房产进行交易时, 房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为, 甚至有道德风险发生的可能。

  在一定的社会发展过程中,对政策的评价至少有三个维度:公平、效率和发展的可持续性。为何要推出共有产权保障房,深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺坦言“丈二和尚摸不着头脑”。“如果要保障中低收入人群的住房,安居房和公租房完全可以满足。如果说是政府缺资金,可现有的保障房并不需要政府掏出真金白银,仅仅只是地价和税收的优惠而已。”


  邓志旺认为,最致命的一点是共有产权制度实现社会保障功能的高成本。这种保障房实际性质和廉租房等同, 但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”。当房产进行交易时, 房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为, 甚至有道德风险发生的可能。比如说,如果个人极力主张把房子贱卖给自己的利益相关人,并以自己是产权的大部分所有者自居,反对政府提出的任何其他解决办法,借此从中牟利,侵吞国家资产。“政府根本不可能逐一监管,共有产权制度的实行成本太高了”。


  按照邓志旺的思路,与这一住房制度带来的高成本、低效率如影相随的,就是社会的公平问题。而且共有产权房涉及到的面越广,可能带来的不公平问题就越多。

  另外一个可能带来的问题是,如果没有完善的资产清查手段,人们会故意隐瞒自己的部分收入,使自己变得更“穷”,以便政府可多出资, 个人少出资, 轻松实现“出少钱,住大房”的目的。


  可能的皆大欢喜

  不少城市都有违法建筑的存在,由于法不责众,在不可能全部推倒重建的情况下,要实现向物业税的过度,也必须有件合法外衣。

  政策的制定从来都不是只考虑单方面的利益。共有产权保障房政策“横空出世”,在大家顾问董事长、有中国“民间第一房地产分析师”之称的尹香武看来,却有另外一番想像——这与其他方面的国家政策息息相关。


  “土地资源稀缺了,对财政贡献小了,可政府财政要稳定,必须要有接力,就必定要向物业税收,也就是向房产税转变。”要达成这个转变的前提,就是必须对某些共有产权的物业进行明晰,如有的集资房,由于产权无法分割,难以实现这一转变。


  尹香武说,另一方面,不少城市都有违法建筑的存在,由于法不责众,在不可能全部推倒重建的情况下,要实现向物业税的过度,也必须有件合法外衣。“一个违建面积700平方米,它符合相关规定的只有500平方米,另外200平方米怎么办,就只能按照共有产权的方式来让其实现合法化,多出的200平方米也许就明确为国家所有。”


  根据尹香武的观察,共有产权带来的好处是:政府得以实现从土地财政向物业财政的转变,物业产权明晰,业主更加放心,原有的建设开发商也不用在灰色地带躲躲藏藏。“这将是一个皆大欢喜的场面,共有产权制度早就该做了。”


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