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王锋:深圳实施共有产权住房制度的建议

2014-8-12 09:33| 发布者: admin| 查看: 1226| 评论: 0|来自: 新华网

摘要:   三中全会以来,中央对解决城镇化过程中我国大城市居民的住房问题非常重视,特别是今年两会期间,李克强总理提出要增加中小套型普通商品房和共有产权住房供应,将共有产权住房作为今后我国住房供应体系完善的一个 ...


  三中全会以来,中央对解决城镇化过程中我国大城市居民的住房问题非常重视,特别是今年两会期间,李克强总理提出要增加中小套型普通商品房和共有产权住房供应,将共有产权住房作为今后我国住房供应体系完善的一个重点内容。近期,国家住建部发布消息,将深圳等6城市列为共有产权住房试点城市。为了更好的落实中央政策,加快建立共有产权住房制度,本人提出以下建议:


  一、统一共有产权住房名称

  按照国家住建部负责人的解释,共有产权住房是具有住房保障性质的政策性商品房,它与我市正在实施的安居型商品房政策基本一致。从我市过去实行的购买型保障住房形式看,我市曾经实施了福利房、微利房、经济适用房、限价房等多种形式的购买型政策性住房制度,并于2011年创新实施了安居型商品房制度。上述住房制度虽然名称不同,但都是不同历史时期,政府通过限定房价等政策手段建设的、面向广大中低收入家庭或“夹心层”家庭的政策性商品房,以帮助购房困难家庭实现其住有所居的梦想。从国家加强住房制度顶层设计的目的看,这类住房的名称今后需要统一,如同香港的“居屋”、新加坡的“组屋”一样,应当有长期统一的名称和基本稳定的制度。


  鉴于此,建议统一我市购买型保障性住房的名称,将目前实施的经济适用房、限价房、安居型商品房并轨,一律称为“共有产权住房”,并按统一的建设管理模式进行开发建设和运营管理。


  二、 扩大共有产权住房适用人群范围

  十八届三中全会决议提出,完善城镇化健康发展体制和机制,稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖。目前我市常住人口接近1100万人,其中非户籍人口占比高达73%。对于如此巨大的非户籍常住人口,共有产权住房范围若仅考虑户籍而不覆盖非户籍,则何言稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖?鉴于此,对部分在深圳居住一定年限的非户籍居民家庭扩大共有产权住房适应范围势在必行。但考虑我市资源供给的实际,应贯彻“尽力而为、量力而行”等原则。


  建议适度调整我市安居型商品房政策中的有关规定,将共有产权房适用人群范围调整为:申请人具有本市户籍(或非户籍但连续缴纳本市社会保险5年以上)、申请人及共同申请人在本市从未享受购房优惠政策且无任何形式的自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房等。此外,借鉴香港等地经验,应当对安居型商品房申购者的收入进行限定,按照适应我市中低收入家庭的平均房价收入水平测算,以家庭年收入不高于15万元作为申购标准。


  三、规范户型标准

  北京市自住型商品房有关规定明确:自住型商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米,而我市安居型商品房管理办法则规定最大户型建筑面积不超过90平方米。鉴于共有产权住房的政策帮扶性质,其面积不能过大,应当以满足基本居住功能的普通商品住房标准为其户型面积标准。目前,国家规定普通商品住房最大面积原则在120平方米左右,以90平方米为主。


  建议我市共有产权住房以户型建筑面积60-90平方米、2-3卧房为主;但考虑以人为本原则,对于三代以上家庭可适度安排户型建筑面积90-110平方米、3-4卧房的供应规模,最大户型建筑面积不宜超过120平方米。


  四、规范定价与建设模式

  限定价格,是实施共有产权住房政策的关键。开发此类住房,就是为了让买不起市场商品房的中低收入家庭能够实现购房需求。当然,限定了房价则必然降低开发商或建设企业的盈利水平。为了能够促进这项政策的实施,政府必然要做出适当的让利或给予一定的政策鼓励。


  建议共有产权住房的价格统一限定为不超过同地段、同品质市场商品房评估价格的70%,并视不同地段市场房价水平具体确定折价比例。对于土地价格,建议统一按照同地段、同品质的商品房市场地价的7折作为地价上限,并通过向下竞价方式确定开发主体。


  结合本市土地资源紧缺的实际,建议采取城市更新配建、企业存量土地盘活利用为主的土地供应方式,一般情况下政府不直接投资建设;加强规划计划工作,合理确定年度供应规模,在当前我市房价较高、供求矛盾突出背景下,建议共有产权住房年度供应规模不低于年度住房供应总量的25%;适度将交通等基础设施完善、公共服务配套设施健全的地块优先用于该类住房建设。


  五、明确产权共有属性与分配、流转、使用、处分相关规则

  产权问题是共有产权住房制度建立的基础,我国经济适用房制度产生的一系列问题,都是因为产权性质不清,进而造成公共资源滥用、寻租等问题。故在此类住房产权设计上,应明确政府与购房者对于该类住房的产权比例。


  建议在共有产权住房土地出让和土地合同签订时,明确同地段、同品质市场商品房价的折扣幅度(一般为30%-50%)为政府所拥有的产权份额,其余为开发商产权份额;在其销售和办理转移登记时,购房合同及房地产权证中亦应明确购房者与政府相应的产权份额,明确其共有产权性质;结合国家不动产统一登记的要求,此类住房的产权证一律按红本产权证发放,但应注明政府与业主个人的产权份额及其流转、使用、处分等方面的限制性规定。


  明确共有产权住房的市场化配置原则,市有关部门应当根据前述共有产权住房适用人群的有关规定,向符合条件者发放共有产权住房购房资格证书;购房者持资格证书结合个人对相关区域、户型、价格水平等偏好在相关共有产权住房开发项目购买住房;共有产权住房项目开发商应当严格遵守国家和本市商品房销售有关规定,严禁采取暗箱操作、捂盘惜售、违规收费等违法违规手段销售共有产权住房。


  明确共有产权住房的流转规则,购房者签订购房合同10年内不得上市交易,购房不满10年需退出的应由政府按原价回收;购房者签订购房合同满10年可以上市交易,可按届时同区域、同品质市场房价及政府份额购买政府权益后,办理产权变更登记手续,获得完全商品住房产权上市交易。


  明确共有产权住房使用、处分相关规则,购房者在使用共有产权住房期间,应当承担共有产权住房的水电、煤气、维修、物业管理、车辆保管等相关使用费用;符合有关规定出租共有产权住房的,除应缴纳相关税费外,应当按照产权份额向政府主管部门缴纳政府应收租金收入;共有产权住房购房者可以按法律法规及相关规定,将个人产权份额予以抵押,但不得违反法律规定损害共有产权人权益。


  六、建立政策性金融支持模式

  为便于百姓购买政策扶持的住房,境外很多国家都采取了住房金融支持手段,如日本的住宅金融公库对开发建设公共住房,以及中低收入家庭购买公共住房均给予政策性金融支持。


  借鉴境外经验,建议推进我市公积金管理机构向政策性住房银行转变,并探索由市区财政出资、吸引寻求长期增值收益的社会资金(如外汇资金和社保资金)参与的政策性住房银行建立;政策性住房银行应支持共有产权住房的开发、购置和再交易融资;市、区财政对于政策性住房银行在支持共有产权住房开发中的亏损,可通过贴息、税收减免等方式予以补贴。


  七、理顺住房管理体制

  为了推进我市住房制度深化改革,提高共有产权住房建设和管理效率,结合共有产权住房所具有的政策保障和市场商品房双重属性,建议应当尽快理顺其管理体制:


  一是在2011年市政府出台的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》基础上,按前述建议修改和调整相关措施,进一步明确操作规则,尽快制订出台《深圳市共有产权住房建设管理规定》,同时废止原安居型商品房暂行办法。


  二是成立市住房制度深化改革办公室,负责包括共有产权住房制度在内的全市住房制度顶层设计和深化改革事务;将原来分别由市规划国土、人居环境、住房建设、房屋租赁等部门负责的住房政策制定职能,统一交由市深化住房制度改革办公室负责。


  三是调整管理部门职能,市规划、国土和房地产主管部门负责共有产权住房的规划计划、土地出让、建设管理、销售管理、产权管理等相关工作,市住建部门负责共有产权住房购房者的资格审查及使用监管、退出管理,市公安、民政、人社、计生等相关部门根据各自职责分工,提供相关人员的户籍、收入、住房、社保等相关情况。


  四是完善共有产权住房诚信申报制度,申请人应当如实申报相关信息,并对申报信息的真实性负责,市住房保障等部门应当加强申请人资格审核工作,对弄虚作假、骗购共有产权住房的申请人,除依其承诺实施失信惩戒外,还应依法严肃查处;加强共有产权住房的使用监管,对未按合同约定使用住房或存在违法违约转售的,要严格退出管理,并作为不良行为予以记载、公示和告知当事人所属单位及征信机构。


  (王锋,博士、研究员、教授,国务院特殊津贴专家,现任深圳市房地产研究中心主任,受聘担任住建部房地产调控决策咨询专家、中国房地产研究会理事、广东省社会创新决策咨询委员会委员、深圳市决策咨询委员会委员。)


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