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媒体称共有产权住房前景未知 收益和风险共存

2015-1-13 09:37| 发布者: admin| 查看: 566| 评论: 0|来自: 湖北日报

摘要:   如果家里人口多,但手头的钱只够买50平方米的房子,一家人住不下怎么办?答案可能是贷款,但今后还有另一个选择:共有产权。   共有产权房作为探索中的新事物,有人期望,有人观望。   主要面向阶段性支付力 ...

  如果家里人口多,但手头的钱只够买50平方米的房子,一家人住不下怎么办?答案可能是贷款,但今后还有另一个选择:共有产权。

  共有产权房作为探索中的新事物,有人期望,有人观望。


  主要面向阶段性支付力不足者

  共有产权模式,首先是为了解决棚户区改造中“居民买不起,政府贴不起”这一全国性难题。

  黄石居民黄家忠在十三排棚户区的房子仅有40平方米出头,如果拆一还一,住房困难还是解决不了,如果由政府补贴改善,几万户的改造量超出财力。

  2009年,黄石试水共有产权。黄家忠挑了一间80多平方米的还建房,扣除还建面积,多出的面积需要按当地市场价每月支付租金。其间,他可随时将租赁部分的产权购为己有,也可继续租赁。目前,黄石有超过100户还建户成为试点受益者。


  除了像黄家忠这样的棚改户之外,城市新就业人员、国企困难职工等群体同样需要住房保障,共有产权住房能否覆盖到他们?“我们设计了三种类型的共有产权住房,主要是为了加快解决阶段性支付能力不足群体的住房困难。”黄石市住房保障中心主任尹强介绍。棚改型共有产权住房,针对棚改居民,在政府主导的棚户区改造项目中,唯一住房列入征收范围的被征收人,选择产权置换的,其安置还建房可由政府拥有部分产权,实行先租后购,直至拥有完全产权。商品型共有产权住房,针对有稳定收入来源的城市家庭、新就业人员和在黄石投资、就业人员,可分次付款购买普通商品住宅,未购产权由政府持有,实行先租后售。保障型共有产权住房,则是针对国有企业职工住房困难且支付能力不足,探索政府、企业和职工共建共有产权住房新机制,与购房职工产权共有,先租后售。


  个人产权占比原则上70%

  24岁的杨波大学毕业后,在武汉工作两年。初入职场,收入不高,但很快又面临着买房结婚。通过共有产权模式,他能否住上满意的住房呢?“居民申购共有产权住房,也要量力而行。”湖北省社会科学院经济研究所所长叶学平说,产权比例是共有产权房的焦点,共有双方要按照各自份额区分权责,个人份额不能过少。一方面是压缩投资获利或寻租空间,避免“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。另一方面,个人作为实际居住者,拥有更多的产权也就有了更多的支配权,对个人有利。“黄石的共有产权住房试点,个人产权原则上不少于70%。”尹强表示,黄石在探索共有产权住房时,要考虑到政府的财力和如何激发企业参与的积极性,个人产权比例不能太低。同时,黄石的试点针对的是阶段性支付能力不足的人,这些人未来收入状况将会改善,为支持他们购买共有产权住房,还可打通公积金、商业银行等渠道。而对于那些收入状况难有提高的低收入群体,则有其他类型的保障房提供。


  收益和风险共存

  共有产权住房属有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益,房价上涨时,政府和个人都能得利,但房价一旦不涨或进入下行阶段,该怎么办?“未来将鼓励个人尽早买断政府产权,个人得到完全产权后,其交易就与商品房一样了。”尹强表示,黄石设想的试点方案,在原则上,政府不回购其他共有产权人的产权份额。但具体情况下如何处理,还在摸索中。


  如何厘清政府与个人所占份额,以及份额如何转化等问题比较复杂,各地情况不同,也正在做不同的探索。江苏淮安的做法值得借鉴,即对个人购回政府的份额,分阶段予以处理,5年内购回的,可以原价购买;5年至8年内购回的,加同期贷款利息;8年后购回的,则按市场评估价购买或按比例分成转让收益。因家庭困难不能购回的,可以像原来的经适房一样继续使用。“与其他类型的保障房品种不同,共有产权住房的市场化色彩要浓得多。”叶学平说,购买了共有产权住房,就与购买商品房一样,要承担土地和房屋贬值带来的风险。与以往的各类保障性住房相比,共有产权住房有利于充分发挥市场的资源配置作用,也有利于更好地发挥政府的作用。


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