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卖房反悔被顶格判罚44万

2015-7-24 12:38| 发布者: admin| 查看: 429| 评论: 0|来自: 深圳晚报

摘要:   “3·30新政”带来房价暴涨,并引发了一波“违约潮”。7月22日,龙岗区人民法院一审判决一名违约卖家按照合同成交价格的20%赔偿买家,这也是“3·30新政”以来我市出现的首例“顶格判罚”。律师在接受深圳商报记 ...

  “3·30新政”带来房价暴涨,并引发了一波“违约潮”。7月22日,龙岗区人民法院一审判决一名违约卖家按照合同成交价格的20%赔偿买家,这也是“3·30新政”以来我市出现的首例“顶格判罚”。律师在接受深圳商报记者采访时表示,该判决对违约业主将起到震慑作用。


  房价暴涨引发业主违约

  3月14日,业主将其名下的坂田上品雅园一套建筑面积为88平方米的房产,以220万元的价格出售,双方于当日签订买卖合同,买家支付了10万元定金,并在3月30日办理资金监管,监管金额为49万元。4月20日,银行出具贷款承诺书。

  就在双方签订买卖合同不久,“3·30新政”落地,深圳房价短期内迅速飙升,该套房产市价涨到了320万元。

  眼看着巨额“损失”白白丢掉,业主心有不甘,正在走交易流程的时候,业主先是要加价40万元,后来又要加价90万元,也就是要把交易价格从220万元抬到300万元以上,买家称不能接受。


  4月22日,业主向买家发出解约通知书,理由是“涉案房产存在口头租约,租客不同意提前搬迁,并主张优先购买权”。

  买家并不因此“就范”,称双方签订二手房买卖合同中,已经明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权以及在交楼前解除合同。

  经过多次交锋,业主仍坚持不交楼。无奈之下,5月5日,买家将卖家告上法庭。

  对违约行为“顶格判罚”


  龙岗区人民法院一审判决认为,双方的合同中明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同,卖家现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同,已经构成违约。


  被告在法庭上的答辩理由包括:涉案房产属于夫妻共同财产,且带有租约,属于无效合同;原告未提交证据证明其有购房资格;另外,被告认为原告主张的违约金过高,请求法院予以调整。


  由于该房产存在其他纠纷,继续履行合约强制过户的条件已不存在。一审法院支持按照合同成交价的20%来承担违约责任,卖家被判返还买家10万元定金,赔偿违约金44万元。同时,案件中4600元受理费以及3220元保全费均由违约方承担。

  据悉,法院对于违约金赔偿比例具有自由裁量权,通常比例在成交价的10%,多的时候到15%,极少能到20%。如宝安区人民法院最新送达一宗二手房违约判决,结果为违约金标准调整为房价的10%(房价385万元,定金10万元,违约金判为38.5万元)。此案法院判“顶格赔付”,这也是“3·30新政”以来我市出现的首例“顶格判罚”。


  对违约业主起到震慑作用

  深圳商报记者了解到,深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件,在6月已超过两千起;深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件已超过六千宗。

  近期,深圳楼市之所以出现大规模的二手房交易违约,很大程度上在于,相对于暴涨的楼价,违约成本过低。

  广东信荣律师事务所律师张茂荣昨日在接受深圳商报记者采访时表示,近年的类似诉讼,深圳地方法院判决的违约赔偿,往往比合同订立的标准要低,譬如赔偿交易价格的5%或10%,这成为近期二手房交易违约成风的重要根源。

  张茂荣说,“无论这个判决是不是风向标,20%违约金的判决对违约业主来说都起到了震慑作用。”


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