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房产纠纷上升 法官有话要说

2015-7-27 09:41| 发布者: admin| 查看: 369| 评论: 0|来自: 深圳商报

摘要:   自“3·30”楼市新政后,大涨50%的深圳房价催生了一轮房产交易违约大潮。据中原地产的一份统计数据,有6成合同出现反价或毁约。违约潮让大量房产纠纷涌向法院,如福田法院受理相关纠纷的数量同比涨幅高达244%。 ...

   自“3·30”楼市新政后,大涨50%的深圳房价催生了一轮房产交易违约大潮。据中原地产的一份统计数据,有6成合同出现反价或毁约。违约潮让大量房产纠纷涌向法院,如福田法院受理相关纠纷的数量同比涨幅高达244%。


  由于强制履行过户存在诸多障碍因素,在这一轮大规模的违约潮中,一般都以赔偿为主要诉求。记者了解到,目前二手房交易合同中违约金一般为双倍定金或合同成交价格的20%。但在司法实践中,法院对于违约金赔偿比例具有自由裁量权,通常比例在成交价的10%,多的时候到15%,极少能到20%。但最近已经出现了顶格赔偿的判例。


  法院判例

  按成交价20%顶格赔偿54万违约金

  7月19日,龙岗区人民法院一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家,并承担案件受理费与保全费。

  罗湖法院近期也做出了一份按成交价20%的顶格赔偿判决。


  涉案的是罗湖区一70多平方米的房产。原告(买家)刘女士与被告(卖方)罗女士于去年12月签订《房屋转让合同书》,约定转让成交价为人民币270万元。原告向被告支付了定金人民币5万元,并且在合同中约定,如卖方逾期履行义务超过5个工作日,买方可解除合同并“选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。


  到了2015年2月,原告刘女士已经得到了银行的《二手楼贷款承诺书》,在敦促被告罗女士办理过户手续时,却遭到了罗女士的拒绝。于是,双方闹上了法庭,原告刘女士要求被告罗女士支付违约金54万元并返还定金5万元。


  罗湖法院认为,原告依约支付定金、办理首期款监管并取得贷款承诺函后,被告未能依约协助办理房产过户,构成违约,应当承担违约责任。故判决被告向原告支付违约金54万元并返还购房定金5万元。


  记者调查

  房产纠纷爆发式增长

  记者从深圳各法院了解到,近期二手房买卖合同纠纷爆发式增长。比如福田法院,截至2015年6月16日,受理房屋买卖合同纠纷252件,与去年同期相比上升157%。特别是“3·30”新政推行以来,该类纠纷的数量同比涨幅高达244%。在宝安法院,仅3月21日到7月20日的两个月时间内,新收房地产纠纷案件1499件,同比涨幅达149%。


  法官建言加大打击力度

  福田法院法官认为:相比房价上涨,违约金的处罚力度较弱是违约大增的主要原因。目前深圳房屋交易市场通用的二手房买卖合同格式文本,约定的违约条款一般为双倍返还定金或者支付转让成交价20%的违约金。相比于大幅增长的房价而言,违约金赔偿的惩罚力度较小,少数卖方不惜向买方赔偿房价总额20%的违约金以求解除合同,从而达到另行高价出售房产的目的。买方却认为补偿款难以弥补卖方违约所带来的损失,诉至法院要求继续履行房屋买卖合同。


  福田法院法官建议,要探索以房屋实际涨幅为限计算损失金额的裁判标准,加大对不诚信行为的惩罚力度。

  首先,应根据二手房买卖纠纷的起因背景、双方为履行合同所付出的代价、一方违约造成对方的实际损失等因素综合考虑,探索合同继续履行、以房屋实际涨幅为限计算损失金额等裁判标准。

  其次,对于卖方“一房多卖”、签约后坐地起价拒不配合交易坚决抵制,对于中介行业唆使或操纵返价等行为重拳打击,探索将不诚信行为和个人纳入征信体系,增加违约成本,维护合理合法的市场交易秩序,维护合同各方当事人的合法权益。


  律师认为“强制过户”有点难

  从如今的判例看来,买家大多是要求赔偿金的。然而在房价暴涨30%以上的情况下,对卖家而言,即便是成交价20%的赔偿违约金,依然有利可图。对买家而言,最好的诉求就是要求法院判房产强制过户。当记者就此采访深圳的一些房地产律师时,他们普遍认为,强制过户并不容易。


  律师朱斌就做了一个统计,从2013年6月到2015年5月可查到的法院判决文书中,有38份房地产纠纷官司是原告要求继续履行合同的,而其中能得到法院支持的只有54%。也就是说,到法院打官司要求“强制过户”的败诉率是很高的。


  律师周争锋认为最好是买卖双方坐下协商,定一个双方都可以接受的加价。他认为,要求“强制过户”有很大风险,买家未必能够如愿,中间涉及争议的问题很多。而且,一个官司至少要打一年半载甚至两年,而房价则是“日新月异”,这里面就有个“机会成本”的问题了,“当买家把时间、金钱和购房资格耗在一个官司里,就很有可能挤不上买房这一趟车。”


  律师张茂荣表示,就算法院判决强制过户,也有很多不确定性,买方维权成本会很高,风险太大。“如卖方尚未还清房贷,如果卖家不配合,将无法强制执行。”


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