现有共有产权房制度的不足与对策完善

2017-2-16 10:18| 发布者: admin| 查看: 776| 评论: 0|来自: 上观新闻

摘要:   住建部在《关于做好2014年住房保障工作的通知》中确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市,这六个城市也相应地对具体细则做出了规定(具体细则可参见相关文件)。上海自2010年推行共有产权 ...

  住建部在《关于做好2014年住房保障工作的通知》中确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市,这六个城市也相应地对具体细则做出了规定(具体细则可参见相关文件)。上海自2010年推行共有产权住房政策起,至今已受理了四批次的申请家庭,目前正在进行第五批次的选房工作。截至2014年,累计签约的家庭已达6.58万户。


  在这六个试点城市中,上海与淮安的政策规定最为详实,并且属于严格意义上的共有产权保障住房政策,其余城市的政策大多为框架性条款,具体细则还处于草拟阶段,并且“共有产权”的概念也各不相同,如北京的自住型商品房,其产权实质上不属于法律意义上的“共同拥有”;再如黄石市的混合型公共租赁住房,是针对棚户区改造的居民拆迁安置问题推出的政策,不同于一般意义上政府与个人共同拥有房屋产权的涵义。


  由于共有产权房政策出台的时间并不是很长,还处于试点过程中,许多问题还未凸显。但我们可以未雨绸缪,分析其不足,以资完善。


  现有共有产权房制度的不足

  权利和义务不够清晰

  当前制度关于共有产权房双方的权利与义务不明确。例如在淮安与上海两市的文件中均提到,共有产权时间满五年后,房屋上市交易时,政府有优先回购权,该细则的设计初衷是为了避免房屋所有权人通过上市再交易,将房屋转卖给他人从而变相获利的行为,但在具体操作中如何落实,细则并未给出详细说明。譬如关于回购的具体操作主体、付款方式、如何确认第三方的真实意愿报价以及回购操作的时间限期都没有明确的规定,在实际操作中有较多模糊空间,易导致运作不顺。


  另外,文件中对于在双方共同持有产权期间可能出现的房屋产权负担问题并未提及。譬如,在房屋交易过程中涉及的各项税费,如增值税、契税、房产税等,在产权份额发生变化时,税负的承担以及房屋产权的持有时间如何重新计算等问题,细则中均未给出明确的规定。包括在共有产权房的使用过程中,一旦出现房屋质量问题,房屋受到损害导致价值下降,或产生维修费用,公共部分以及房屋内部的维修义务该由谁来承担未作规定。


  政府退出环节的细节缺失

  就目前而言,共有产权制度的难点和细节缺失还在于退出环节。

  目前的试点城市政策中规定了政府合理、公正退出的渠道,即回购个人购房者部分产权,或是将其拥有部分全部出售给个人购房者,但这始终只是一种理想状态。实际操作中,由于房屋价格涉及双方的切身利益,政府的退出可能无法照预期的方式进行。例如若未来房价下跌,按规定由原购买价回购时,政府有无接盘的义务?若接受回购,则可能出现政府财政资金减少,国有资产流失的风险,该损失由谁来承担?若未来购房者始终无力或不愿获取房屋的全部产权(譬如5年以后),政府可否强行退出?如果不强行退出,那么又带来巨大的资金沉淀问题。


  同时,由于政府最终的退出机制不够细化,就可能会出现购房人的收入水平提高,已不再属于共有产权房制度的保障对象,但还是可以享受向政府拥有的部分产权缴纳优惠租金(黄石)甚至不缴租金(上海)的待遇。若缺少对购房家庭动态的财产评估机制以及政府最终的退出机制,可能会出现政策的实际受益群体不是原目标群体的问题,使得住房保障无法真正落实到位。


  共有产权房的定价与估价应体现公平性

  首先,房屋的购买价是低于市场价的政府指导价,这样的定价是否合理,指导价与市场价之间的价差会否出现权力寻租的可能?购房人既已通过部分产权享有居住权益,则有无必要进一步享有优惠房价?


  其次,购房者自购房之日起5年后想购买房屋剩余产权需支付的市场评估价,其中可能会存在政府和购房者之间的利益冲突,因此在机制设计中如何体现、保障公平性是一个难题,需谨慎设计避免影响制度声誉。


  此外,评估环节还涉及评估费的问题,是政府与个人按产权比例分摊评估费用,还是主动提出评估要求的一方承担,或者是由房屋受让方支付评估费用,实施细则中均未提及。对于这样一个新增设的环节,在没有相关经验的前提下,具体的规定亦需体现评估程序的公平性和经济性。譬如,从公平性角度出发,需多家机构评估价求均值较为可靠,但这显然增加了制度成本。

  共有产权房资金投入风险

  从淮安与上海两市出台的规范性文件中我们可以看到,共有产权房的资金来源主要是政府的土地出让收益以及中央财政拨款。在保障性住房建设方面财政资金已出现缺口,而作为房屋共有产权人的政府,除了对共有产权保障房前期的规划、建设需要投入大量成本,还要负责后期的管理、监督等工作,可能会加大政府财政压力。并且,若出现前文提到的房价下跌、政府受到回购压力时的情况,由于缺乏完善的风险分担机制,政府的资金安全将得不到保障。因此,单一的资金来源是不稳定且无保障的,且无法承担由于不可预见因素带来的风险,我们需要扩大共有产权房制度的融资渠道,改变目前仅仅依靠财政拨款的局面。


  关于政策的建议

  针对前面提到的政府如何退出与财政资金有风险的问题,首先,可拓宽共有产权房的资金投入渠道,吸引社会资本加入进来。政府可通过出台各项优惠的财税政策,并建立风险分担机制,明确参与共有产权房制度的各方应承担的风险和获得的相应收益,使银行、信托基金、开发商等主体共同参与共有产权保障房制度的建设。


  譬如,将政府原先单一的出资分解成先由政府支付一笔款项,专门用于共有产权保障房的建设或收储,再由多方机构共同投入资本,也成为房屋的共有产权人,这样一来可保证资金使用过程的透明,二来可减轻政府财政压力,保证资金池的稳定与充足,实现共担风险,共享收益。然后可通过对购房者收入状况的动态评估,在购房者取得房屋的全部产权之前,向其收取阶梯式的租金(基于政府拥有的部分产权)。不同收入段的保障对象缴纳相应的租金以及享受不同程度的租金减免。


  就目前试点城市的政策来看,除了淮安市以外,其余城市的政策均未提出向购房者收取租金,从短期的角度来看,确实体现了共有产权房的保障性质,购房者可免费享有政府部分产权的使用权,但从长期来看,是不利于该项制度的可持续发展的。若购房者日后一直无力获取房屋的全部产权,政府将一直无法退出,并且无法行使房屋产权相应的权利,获得相应收益,这样可能会导致制度的发展出现停滞。通过收取动态租金,政府的这部分收益又可投入日后的保障房建设,实现一个良性循环。租金的收取和回购/增购中的资产溢价又为社会资本进入提供了一个回报渠道,使之具有可行性。


  同时,通过对保障对象购买房屋后收入水平的评估,可以使保障真正落到实处,避免出现不同经济状况的人群享受相同的保障政策,从而体现政策的公平合理性。前期多方资金的投入与后期阶梯式的租金形成了一个市场化的金融体系,保障了共有产权保障房的充足资金投入,同时国有资本的增值收益与租金收入还可以继续用于后续的共有产权房开发与建设,使更多的人能够享受到住房保障。


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