深圳另类调控:鼓励商改租 未来5年建40万套保障房

2017-5-9 14:10| 发布者: admin| 查看: 13889| 评论: 0|来自: 凤凰网资讯

摘要: 1、深圳另类调控:鼓励商改租 未来5年建40万套保障房房地产调控的大潮袭来,曾经领涨全国的深圳房价出现了“7连跌”。5月1日,深圳市规土委公布的最新数据显示,4月深圳新房成交均价为54619元/平方米,与去年9月的61 ...

1、深圳另类调控:鼓励商改租 未来5年建40万套保障房

房地产调控的大潮袭来,曾经领涨全国的深圳房价出现了“7连跌”。

5月1日,深圳市规土委公布的最新数据显示,4月深圳新房成交均价为54619元/平方米,与去年9月的61600元/平方米相比跌去了11.33%,成交面积也同比下滑24.7%。

去年10月,史上最严的“深八条”的出台,使得深圳楼市进入深度调整通道。深圳也是今年3月全国限购升级以来,少有的未再度跟进调控的城市。

成交量、价的锐减,验证了上一轮调控取得了一定成效。但根据今年以来中央反复提及的“房地产长效机制”,价格的控制并不是终极目标。

深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康近日在一场论坛中提到,深圳目前有住房总量1041万套,按照平均每户2.59人测算,深圳现有住房可以容纳2800万人口,而深圳现在实际人口约为2000万人。

基于此,吴思康认为,“如果房子只是用来住是足够的,如果用来炒作那就是不够的”,目前深圳主要面临的是住房结构的问题。

去年发布的《深圳住房保障发展规划(2016-2020)》展示了一份基于2013年的深圳住房调查:全市1035万套的住房总量中,商品房约128万套,政策性保障性住房约34万套,单位及个人自建住房约55万套,原村民集体经济组织自建、合建房约650万套,工业区配套宿舍及其他168万套。

这组数据显示,深圳住房结构中,商品房占比为12.4%,保障性住房更少,仅为3.3%。

毫无疑问,深圳仍面临一定的住房供应缺口,尤其在保障性住房和人才住房上。根据深圳市住房和建设局副局长洪海灵的预测,“十三五”期间,深圳市引进人才对住房的需求将高达51万套,供需矛盾十分突出。

如何激活存量,合理调整住房结构,成为控房价之外深圳房地产调控的重要议题。这一探索,几乎与去年10月的调控同步进行。

5年建设40万套保障房

第一步是增加保障性住房和人才住房的供应量。

去年9月21日,深圳市政府举行了《关于完善人才住房制度的若干措施》(下称“若干措施”)情况介绍会。这一于去年7月30日正式实施的文件提出,“十三五”期间,深圳将新筹建保障性住房和人才住房40万套,其中人才住房不少于30万套。

值得注意的是,40万套的建设量,相当于特区成立30多年以来建设的政策性住房总和,也超出了“十二五”期间深圳商品房供应总量。

经济观察报从住建部门了解到的最新进度显示,目前深圳市住建局已启动2017年保障性安居工程年度计划,今年计划开工及筹集项目83个,提供政策性住房共计5.98万套。《若干措施》提出,每年新增供应的居住用地中,人才住房和保障性住房用地面积应当不少于总用地面积的60%。这与北京市“十二五”期间提出的保障性住房供应比例基本持平,但对深圳来说却是一个重大变化。

深圳市住建局住房规划与建设处副处长骆惠琼指出:“在《若干措施》发布以前,深圳商品房的新增供地是远远高于人才住房和保障性住房的”。

骆惠琼表示,未来五年,预计深圳在人才住房上的投入将达到970亿元。根据相关规定,深圳市、区政府每年将安排不低于土地出让净收益10%的资金用于人才及保障性住房建设。

同时,保障房建设方面,深圳与其他城市也不太一样。目前,深圳实行的是人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。双轨制下,人才住房的面积要比传统保障性住房的公租房大。

为了多渠道筹集建设人才住房,《若干措施》还提出了若干细则,包括:招拍挂出让的商品住宅项目用地应配建不少于总建筑面积10%的人才住房;城市更新项目人才住房基准配建比例不低于15%;新建或扩建的各类产业园区,建设不少于总建筑面积25%的人才公寓;创新出让模式,在招拍挂过程中实行竞地价与竞人才住房配建量相结合,即竞地价达到一定程度后,转为竞人才住房配建比例。

据了解,深圳市土地房产交易中心去年11月出让的位于龙华、大鹏和坪山的三宗居住用地就采取了上述竞价模式,规定人才住房配建比例分别占住宅建筑总量的30%、20%和20%。

从2011年起,深圳土地市场的供应出现拐点:存量土地供应首超新增供应。此后的5年,新增土地供应占总供应量的比例逐年减少,深圳的土地供应越来越依赖存量土地。

因此,光靠拍地是不够的,《若干措施》还提出要大力挖掘社会存量住房资源,例如鼓励利用自有存量用地建设人才住房,利用地铁、公交场站等公共设施上盖配建人才住房,并规定地铁站500米范围内新出让的招拍挂居住用地,其建设人才住房的比例应不少于总建筑面积的60%。

根据去年发布的《深圳市住房建设规划(2016-2020)》,“十三五”期间,深圳市人才住房与保障性住房建设用地供应为5.03平方公里,其中新增用地仅为0.54平方公里,多渠道筹集存量住房折合用地2.69平方公里,剩余1.8平方公里为存量用地。

鼓励“商改租”,培育租赁市场

一线城市中,商务公寓一直是住房供应的重要组成部分。根据深圳市国土局数据,2016年深圳商务公寓供应量约为76万平方米,算上其他用途转为公寓的项目,商务公寓供应量达到了110万平方米。

由于不限购不限贷,商住项目因投资客大量涌入搅动房价而遭到北京、上海、广州等城市的“封杀”。

全国严打“商改住”,深圳的商业用房却在政策上受到鼓励。2月4日,广东省曾出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,鼓励新建租赁住房,允许将在建、建成和库存的商业用房按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。

需要明确的一点是,“商改住”后只能出租,不能销售,实际上是“商改租”。

洪海灵指出,在土地极其稀缺的深圳,建立公共住房体系而避免造成高房价,关键在于建立人才住房的封闭流转机制:人才住房不得转变为商品房上市流转,可以杜绝通过人才住房牟取暴利,也有利于实现人才住房“只增不减”,充分发挥其住房蓄水池效应。

“人才住房不得转变为商品房上市流转”,意味着住房结构中租赁用途的比重将会上升,使得房屋回归居住属性。

北京市近日提出,未来5年内北京市住房供应结构中,租赁类住房比例将达到三分之一。《深圳市住房建设规划(2016-2020)》也指出,“十三五”期间,预计全市住房总需求约180万套,其中,购房需求约70.8万套,租赁住房需求约109.2万套。

一直以来,由于回款速度慢、投资回报率不高、政策不明朗等原因,“商改租”一直不是开发商的首选。

《若干措施》提出,鼓励房地产开发企业等市场主体共同参与人才住房的建设运营,鼓励企业将自有商业、办公用房、宿舍等改造为租赁型人才住房,由所在区政府给予适当的改造和运营资金补贴。业内认为,这将有助于盘活存量商办物业,提高住房租赁市场的供应面积。

在深圳,万科是长租公寓的积极实践者之一。万科执行副总裁张旭指出,许多城市限制“商改住”政策是针对商品房,而万科的长租公寓是出租并不出售。

据了解,万科长租公寓品牌“泊寓”在深圳已获得8800套房源,2017年预计投放5000-8000套房,基本覆盖深圳所有区。来自深圳万科的数据显示,未来三年深圳“泊寓”的整体规模将达到10万间。

2、莲塘尾片区市政道路工程(一期)通车

深圳特区报讯(记者潘未末)记者从深圳市交委建设中心获悉,莲塘尾片区市政道路工程(一期)已完成竣工检测、验收等工作,5月6日已正式通车。

莲塘尾片区位于福田区福龙路以西、北环大道以北、规划建设48.15万平米的住宅项目,规划居住人口1.5万人。片区于2011年开始建设,随着片区项目竣工,居民相继入住,只能通过开发商修建的临时道路进出,居民出行极其不便。为了解决这一问题,市政府决定建设莲塘尾片区市政道路工程,并列入市政府民生工程及断头路打通工程。

该工程包括莲塘尾片区莲塘尾一路、莲塘尾二路市政工程,道路总长1314.7米。莲塘尾一路起于红岭中学东侧,北至片区西北侧,道路长765.1米,道路红线宽21米,单向两车道;莲塘尾二路起于莲塘尾一路路口,终点与莲塘尾一路终点衔接,道路长549.6米,红线宽12.5-15米,双向两车道,道路全线采用沥青混凝土路面。

该项目的建设,满足了片区城市发展需要,完善了片区市政配套设施、改善片区交通出行条件,解决了莲塘尾片区市政道路及管网配套问题,结束了莲塘尾片区居民几年来无路可走、无电可用、无水可用、污水无处可排的历史。

3、深圳4企业涉嫌环境犯罪被移送公安机关处理

记者5日从市人居环境委获悉,自今年4月以来,深圳环保“春雷行动”共查处违法行为418宗,其中实施限制生产的企业1家,停产整治的企业3家,查封扣押的企业8家,移送行政拘留5宗,涉嫌环境违法犯罪4宗。

市人居环境委有关负责人介绍说,除常规监管执法手段和措施外,本次环保“春雷行动”还持续采用新举措强力打击环境违法行为。通过近一阶段的行动,对环境违法行为形成了有力震慑,全市企业偷排废水、超标排放等环境违法问题得到了有效遏制。

据悉,深圳环保“春雷行动”首次组织专家参与核查执法。此次行动共委托3家第三方核查单位,聘请20多位专家,用一个月的时间对位于茅洲河流域沙井、松岗街道的70家电镀等重点监管企业开展核查,从专业的角度发现企业可能存在的违法行为并进行强力打击。

在专项执法行动中,公安机关提前介入,对行动中查处的永×鑫电镀公司涉嫌埋设地下暗管偷排工业废水案、古×峰利用职务之便私自委托无危险废物经营资质的单位到深圳市顺跃实业有限公司进行非法收集转移危险废物电镀污泥案等4宗涉嫌环境犯罪案件移送公安处理。公安机关已对涉案人员进行拘留和问话,环保部门也正在对相关案件进行立案处理。

此次执法行动还借助水质指纹预警溯源追踪器、水平衡仪、自动采样器、在线监测、视频监控等新型执法工具和执法技术,大力推进科技执法、精准执法、高效执法。行动中执法人员通过水质指纹预警溯源技术,比对河道超标污染因子和水质指纹库留存企业排污因子后,从向同一排口排污的20多家企业中,成功锁定并查处了涉嫌超标直排工业废水的金×电镀公司。


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